(서울=미래일보) 이정인 기자 = 알고리즘 세금 신고 쎔(SSEM)이 5월 종합소득세 신고 기간을 맞아 주택임대사업자의 종합소득세 관련 주요 사항을 정리해 '주택임대사업자 종합소득세 체크리스트'를 공개했다.
국세청 통계에 의하면 2021년 신고된 주택임대소득 분리과세 종합소득세 결정 인원은 25만527명이었고, 결정세액은 1001억1400만원이었다. 1인당 평균 결정세액은 39만9164원으로 집계됐다.
주택임대사업자가 종합소득세를 절세하려면 어떤 점들을 체크해야 할까? SSEM이 공개한 '종합소득세 체크리스트'를 통해 알아보자.
◇주택 수를 따져 보자
금융소득종합과세와 종합부동산세의 과세표준 계산과 달리 주택임대소득 계산은 본인과 배우자의 주택을 합해 계산한다. 무엇보다 1주택자이더라도 기준 시가 9억원 초과 주택 임대인 경우에는 신고 대상이기 때문에 주택을 보유하며 임대하고 있다면 신고 대상 여부를 반드시 체크해야 한다.
공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상이면 각각의 소유로 계산한다.
2020년 귀속부터 소수지분자도 해당 주택에서 발생하는 임대 수입금액이 연간 600만원인 사람, 과세기간 종료일 또는 양도일 현재 기준 시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공유지분을 소유한 사람이면 과세 대상이다. 단, 동일 주택이 부부 각각의 주택 수에 가산된 경우에는 부부 중 1인 소유 주택으로 계산한다.
또한 오피스텔 임차인이 상시 주거용으로 사용했다면 이 또한 주택임대소득으로 과세한다. 기준 시가 3억원 이하의 국민주택은 3주택 수의 계산에서 제외한다.
◇사업장 현황신고와 주택임대차계약신고는 필수
주택임대소득신고를 위해서는 소득 다음 해 2월 10일까지 사업장 현황신고서를 작성해야 한다. 다주택자뿐만 아니라 2000만원 이하 임대소득자도 신고 대상이기 때문에 사업장현황신고는 매우 중요하다.
또한 주택임대차계약신고도 필요하다. 주택임대차계약신고제란 임대인과 임차인이 임대차 계약 체결일부터 30일 이내에 임대 기간, 임대료 등 계약 내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 신고해야 하는 제도이다. 주택임대차계약신고 계도기간이 이번 5월 31일에 종료되므로 신고하지 않았다면 이번 달 31일 내 신고해야 한다.
◇부양가족공제받을 가족이 있는 경우
배우자공제, 부양가족공제, 경로우대공제, 부녀자공제, 한부모공제, 장애인공제 등은 50~200만원에 해당하는 공제를 받을 수 있다면 절세에 더욱 유리해진다.
◇암 진단받았거나, 류마티스 관절염 등 희소병 진단받았다면
장애인공제를 국가에 등록한 장애인이어야지만 적용되는 걸로 오인하는 경우가 있다.
장애인공제는 암 환자로 등록돼 치료 중이거나, 예를 들어 류머티즘 등 질병으로 인해 병원으로부터 '장애인 증명서'를 배부받으면 적용받을 수 있다.
◇주택임대소득 외 추가적인 다른 수입이 있는 경우
주택임대소득 하나만 있어도 종합소득세 신고 대상이지만, 이외에 추가적인 수입이 있을 경우 본인의 주택임대소득을 따져 합산과세 또는 분리과세로 본인에게 속한 전체 종합소득에 대해 신고해야 한다.
◇합산과세일까, 분리과세일까
주택임대소득은 기본적으로 분류상 사업소득에 해당한다. 원래는 사업소득에 해당하기에 합산의 대상이지만, 그 금액이 연 2000만원 이하 소액일 경우에는 선택적으로 분리과세할 수 있다. 대개는 분리과세가 유리하지만, 상황에 따라서 합산하는 것이 더 유리한 경우도 있다. 분리과세 할 경우 과세표준의 15.4%를 세금으로 납부하게 된다.
◇주택임대사업자 종합소득세 필요 경비 인정 항목
종합합산과세의 경우 추계신고로 경비율에 의한 경비 처리도 가능하지만, 실제 경비가 클 경우에는 수도 광열비, 건물수선비, 재산세, 이자 비용, 임대차 중개수수료, 광고선전비, 건물감가상각비 등을 경비로 인정받을 수 있다.
연간 2000만원 이하 분리과세의 경우 필요경비 인정 비율은 등록임대사업자이면 60%, 미등록 임대사업자이면 50% 인정받는다.
◇감가상각 처리는 신중하게
감가상각 처리는 향후 주택 양도 시에 불리하게 작용할 수 있다. 향후 양도세 계산 시 취득가는 최초 취득가에서 감가상각비를 차감해 재산정하게 된다. 감가상각 처리되면 취득가가 낮아지기 때문에 양도차익이 증가해 양도세는 더 높아질 수밖에 없다.
◇연간 2000만원 이하 주택임대소득(지자체에 등록하지 않고 분리과세 할 경우)
기본공제 200만원을 적용받을 수 있다. 세액감면은 불가하다.
◇연간 2000만원 이하 주택임대소득(지자체, 세무서에 등록했고 분리과세 할 경우)
기본공제 400만원을 적용받을 수 있다. 의무임대기간에 따라 단기 임대 30%, 장기 임대는 75% 세액감면을 받을 수 있다. 단, 이 세액감면을 받게 되면 감가상각비로 처리한 것으로 간주해 향후 양도 시에 건물취득가격이 낮아져 불리하게 적용될 수 있다.
◇보증금이나 전세금은 간주임대료로 총 수입금액에 산입
보증금이나 전세금 등은 총 수입금액으로 계산한다. 이를 임대료로 간주해서 계산하기 때문에 간주임대료라고 하는데 계산 산식은 다음과 같다. 간주임대료 계산 시 적용 이율은 연 1.8%에서 1.2%로 낮아졌다.
간주임대료 수입금액=(임대보증금-3억원)* 임대일 수* 60/100 * 1.2%/365
예) 보증금 합계 5억원이라고 하고 지난해 5월 1일부터 임대했다고 가정하면
(500,000,000-300,000,000)* 245* 60/100* 1.2%/365=96만6575원이 된다.
임대료 변동이 있었다면 변동일수별로 계산해 합산하도록 한다.
간주임대료 계산 시 보증금에서 3억원 공제는 주택별 공제가 아닌 거주자별 공제이므로 공동사업자의 경우 하나의 별도 거주자로 보고 계산한다.
한편, SSEM는 "5월 들어 SSEM에 주택임대소득 관련 종합소득세 문의가 증가하고 있다"며 "SSEM을 이용해 앱에서 순서대로 진행하면 주택임대소득 외에 다른 소득이 있어도 편리하게 종합소득세를 계산할 수 있다"고 밝혔다.
또 "신고 대상이라면 종합소득세 신고 기간 내 홈택스, SSEM, 세무대리인 등을 통해 신고하기를 바란다"고 덧붙였다.
SSEM은 현재 14만명 이상 개인사업자가 이용 중인 세금 신고 플랫폼으로 주택임대사업자도 쉽게 이용할 수 있는 종합소득세 계산기를 31일까지 무료로 제공하고 있다.
